DERECHOS DEL PROPIETARIO Y EL INQUILINO, EN VIVIENDAS HABITUALES Y LOCALES COMERCIALES
Se recuerda que, en todo proceso de desahucio, el inquilino tiene el derecho a, una vez demandado, evitar el desahucio pagando lo que se deba (se conoce como “enervar” la acción de desahucio”), siempre que no haya ejercitado este derecho con anterioridad o que hubiera recibido una reclamación previa por parte del propietario y no hubiese pagado en el plazo de un mes.
El Gobierno, ha dictado dos Reales Decretos Ley, que afectan a los arrendamientos tanto de locales comerciales (RDL 15/20) como de vivienda habitual (RDL 11/20).
LOCALES COMERCIALES
Se establece un aplazamiento (es decir, no se perdona el pago de la renta), que se debe solicitar en el plazo de un mes desde la publicación del RDL 15/20 (23 mayo).
Requisitos que debe cumplir el inquilino (igualmente se puede acoger una pyme si cumple determinados requisitos de facturación y de número de empleados);
- Esta en alta en la Seguridad Social
- Que la actividad del inquilino haya quedado suspendida por el Gobierno (por ejemplo, peluquerías, bares, restaurantes etc…) o, si no ha quedado suspendida obligatoriamente (por ejemplo, tiendas de alimentación) que se haya producido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento de, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior
Si el propietario es un gran tenedor (propietario de más de 10 inmuebles o el local tiene más de 1.500 metros cuadrados), se establecen una serie de aplazamientos del pago de la renta, OBLIGATORIAS para el propietario, consistentes en dejar de pagar la renta durante el estado de alarma y hasta 4 meses posteriores, debiéndose pagar dichas mensualidades, durante los dos años posteriores, mediante pagos fraccionados junto con la renta habitual.
VIVIENDA HABITUALEl Real Decreto Ley 11/2020, ha incidido de forma muy importante en los procedimientos de desahucio, añadiendo nuevos derechos.
En lo que nos interesa, cabe destacar que se SUSPENDEN los lanzamientos (es decir, los desahucios) hasta que los Servicios Sociales encuentren una solución habitacional para el inquilino (con un plazo máximo de seis meses), condicionado a que el inquilino sea una persona vulnerable (requisitos del artículo 5, básicamente, que cobre menos de 1613,52 euros por la unidad familiar y hasta pasado a estar en paro o en ERTE).
Pero, obviamente, se busca igualmente proteger al propietario, con dos medidas;
- El inquilino no tiene del derecho de suspender el desahucio si él mismo o su pareja tiene otra vivienda
- Este plazo máximo de 6 meses se puede reducir si, a su vez, el propietario está también en una situación de vulnerabilidad.
Y, por último, el art.8 del RDL regula las moratorias en el pago de las rentas. Se establece que el inquilino tiene el plazo de un mes (es decir, hasta el 1 de mayo), para solicitar al inquilino el aplazamiento temporal de la renta. Desde que se recibe, el propietario tiene 7 días para aceptarlo o no (no es obligatorio) y si se deniega, entonces el inquilino puede pedir ayudas a la administración.
Si el propietario es un “gran tenedor” (más de diez viviendas), existen una serie de moratorias obligatorias.